Rehabilitación de edificios clásicos: habitare la historia
Las grandes urbes, cansadas de expandirse hacia afuera, han puesto los ojos en la rehabilitación de edificios clásicos. Hablamos de edificios en las mejores localizaciones de las ciudades, que han sobrevivido a guerras y otros avatares, y son parte de la historia. Edificios que incluso han cambiado de uso varias veces: de público a oficinas, de oficinas a viviendas y vuelta a empezar.
La buena noticia es que han dejado de ser los grandes olvidados de las ciudades, para convertirse en objeto de deseo de todo urbanita que se precie. Porque sí, vivir en el centro, es tendencia.
Tendencia 1: la vuelta al centro
Los ciudadanos quieren vivir en el centro. Gozar de una vivienda en una buena localización es un lujo al alcance de unos pocos. La rehabilitación de edificios clásicos permite acceder a los mejores barrios y olvidarse del coche para siempre. Desplazarse a pie, participar de los eventos que la vida en la ciudad ofrece y unir el trabajo con el ocio son costumbres europeas que estamos adoptando.
Detalle de las buhardillas de este edificio rehabilitado en la calle Serrano Anguita, en el Barrio de Justicia de Madrid
Tendencia 2: el valor de lo histórico
Durante mucho tiempo lo histórico se consideraba viejo o pasado de moda. La gente prefería el duralex a la porcelana y el skay a la cretona. Tuvieron que venir extranjeros procedentes de países de corta historia para abrirnos los ojos y enseñarnos a valorar nuestro patrimonio. La rehabilitación de edificios clásicos responde también a ese nuevo gusto por lo antiguo, por poseer un trocito de la historia.
Cornisa característica de los edificios aristocráticos del barrio de Chamberí en Madrid
Tendencia 3: el buen momento inmobiliario
La recuperación del sector Real Estate que venimos disfrutando desde el 2015 es sin lugar a dudas el caldo de cultivo perfecto para que la rehabilitación de edificios clásicos sea una realidad. En ciudades como Madrid y Barcelona, la llegada de capital promotor extranjero unida a la falta de oferta en localizaciones prime, ha provocado una lucha encarnizada por adquirir este tipo de edificios. La certeza de poseer un activo único y una demanda latente muy superior a la oferta, han sido los principales argumentos para estos inversores a la zaga de rentabilidades de dos dígitos.
Pero este capital extranjero no sólo se ha visto en la figura del promotor, sino en la del cliente final que ha comprado y sigue comprando viviendas en edificios clásicos rehabilitados. Las intenciones son variadas: desde el deseo de alquilarlas para sacarles una buena renta anual, hasta el mero placer de poseerlas.
Analizadas ya estas grandes tendencias que explican el creciente interés por este tipo de activos, veamos cómo funciona este mercado en las dos grandes ciudades españolas.
Fachada característica del Barrio de Salamanca en ladrillo visto y balcones de hierro forjado
Capital venezolano detrás de los proyectos de Madrid
En Madrid, el precio de la vivienda en localizaciones prime ha crecido entorno al 17% anual en los últimos años. Si en el Barrio de Salamanca se vendía obra nueva a 7.500€/m2, ahora estas mismas viviendas se venden a unos 10.500 €/m2 de media.
Los proyectos de rehabilitación de edificios clásicos de la capital se encuentran en los 4 barrios que se consideran high-end: Salamanca, Jerónimos, Chamberí y Justicia. Casi todos son edificios de pocas unidades, con diferentes tipologías y amenities muy apreciadas por el cliente internacional (piscina, gimnasio, zona wellness, servicio concierge, bodega). La mayoría ofrecen opciones de personalización en el lay-out y en la elección de materiales y acabados.
Detalle de escalera clásica en el edificio La Marca, en Fernando VI 10, Barrio de Justicia
Los edificios rehabilitados clásicos datan de finales del XIX o principios del XX y tiene elementos protegidos como son sus fachadas, escaleras, pasos de carruaje… En muchas ocasiones el promotor tiene que lidiar durante más de un año para conseguir el permiso de obra y contar con el visto bueno de la Ciphan (Comisión Institucional de Patrimonio Histórico Artístico y Natural). A cambio, el futuro propietario disfrutará de una casa «de las de antes», con grandes balcones a la calle, techos infinitos, molduras de escayola, o columnas con un pasado industrial. Todo esto combinado con las comodidades de la vida moderna: calefacción por suelo radiante, aire acondicionado, iluminación LED, cocina equipada con electrodomésticos de alta gama y domótica integrada. Este es el «full-equipe» que ofrece cualquiera de los proyectos de rehabilitación de edificios clásicos que se están llevando a cabo en Madrid.
Edificio señorial con mirador en la calle Alfonso XII, frente al parque de El Retiro
En cuanto al estilo de este tipo de viviendas, en Madrid predomina el ladrillo visto y los balcones de hierro forjado en los Barrios de Salamanca y Justicia. En el distrito de Almagro, la zona más chic de Chamberí, las viviendas son más aristocráticas, en piedra blanca, con cúpulas y miradores, y tejados de pizarra que recuerdan al París de principios del siglo XX. Este estilo también lo vemos en muchos de los edificios clásicos rehabilitados en la zona de Alfonso XII, junto al parque de El Retiro.
Portal en el barrio de los Jerónimos con elegante escalinata en mármol blanco
Pero Madrid es caos y desorden y así también lo es su urbanismo y arquitectura. Desprovista de un plan urbanístico serio como sí tuvo Barcelona, el pobre Carlos Mª de Castro o el Marqués de Salamanca se conformaron con algunas iniciativas que fueron secundadas de forma muy irregular. De ahí el pastiche de estilos y la ausencia de esos patios de manzana amplios que vemos en el Eixample catalán.
Rehabilitación acometida por Rafael Robledo en el edificio de Salustiano Olózoga 11 (Barrio de Salamanca)
La rehabilitación de edificios clásicos requiere mucha pericia y conocimiento sobre cómo se construía hace más de un siglo. Es un enorme ejercicio de responsabilidad apuntalar un edificio con estructura de madera y en muchos casos vigas carcomidas, para darle una nueva vida. Este trabajo sólo puede recaer en unos pocos estudios con mucho prestigio en estas lides. En Madrid, merece la pena destacar a Touza Arquitectos (Españoleto 19, Fernando VI 19, Jose Abascal 48, Santa Isabel 21), Rafael Robledo (Serrano 7, Villanueva 4, Barquillo 11), y Carlos Lamela (Canalejas Private Residences).
Acceso al portal con paso de carruajes de Casa Burés en el Eixample Dreta, Barcelona
Gaudí en los edificios clásicos de Barcelona
Si hay algo que distingue a los edificios de Barcelona de cualquier otra ciudad europea es la omnipresencia de Gaudí (o de alguno de sus discípulos) en cada uno de los mil detalles de un estilo tan personal. Vidrieras modernistas con toques Mackintosh, suelos hidráulicos, techos y escaleras con molduras vegetales casi mágicas, bonitos miradores…
Vidrieras modernista en Casa Oller, también el Eixample Dreta de Barcelona
El Eixample catalán
En Barcelona los barrios high-end donde encontramos los mejores edificio clásicos rehabilitados son el Eixample (Esquerra y Dreta) y Ciutat Vella. Los proyectos, al igual que en Madrid, cuentan con amenities de ensueño (la piscina en la azotea es un must que en Barcelona se disfruta muchos meses). Y muchos de ellos disponen de una vivienda «Principal» con techos más altos que el resto, y una gran escalinata de mármol que arranca desde el portal hasta llegar única y exclusivamente a la mejor vivienda del edificio. Además, es frecuente ver proyectos clásicos con doble fachada: una a la calle principal y otra a un gran patio de manzana dotando de una increíble luminosidad a cada vivienda. Ah, y otra curiosidad: los edificios clásicos se catalogan como «finca regia».
Respecto al capital inversor, en Barcelona ha llegado dinero de países anglosajones, Francia, Bélgica,… atraído por el turismo, la prometedora rentabilidad de los alquileres y los precios relativamente bajos en comparación con otros mercados (Londres o París por ejemplo). El 71% de las transacciones en Ciudat Vella o Eixample Dreta son de capital extranjero.
Impresionante escalera y galería con vidrieras art-decó en la Casa Burés de Barcelona
Fincas regias modernistas
Si tenemos que elegir algunos de los proyectos más representativos en rehabilitación de edificios clásicos en Barcelona, nos quedamos con la Casa Burés en Girona 34 y la Casa Oller en Gran Vía 658, ambas excelente representación del modernismo de principios del siglo XX. Y aunque no es una rehabilitación integral, sino más bien un cambio de uso en un enclave extraordinario, mencionamos también a Francesc Maçia 10. En lo que antiguamente eran las oficinas de Winterthur, el arquitecto brasileño Marcio Kogan, ha proyectado 8 viviendas con toques Bauhaus de entre 600 y 900 m2 construidos.
Cambio de uso de oficinas a residencial en Francesc Maçia 10, de Marcio Kogan
Los arquitectos que se están llevando el gato al agua en proyectos de rehabilitación integral en Barcelona son, sin lugar a dudas, TDB Arquitectura (Juan Trias de Bes studio) y Octavio Mestre (Diagonal 409, Casa Oller).
Propuesta de interiorismo de Marcio Kogan en una de las 8 residencias que ocupan el antiguo edificio Winterthur de Barcelona
La decoración que «pega» en un edificio clásico
Volvimos de Salone del Mobile fascinados no tanto por lo que la feria en sí nos ofrecía, sino por los maravillosos palacetes milaneses tomados literalmente por las marcas scandy como Gubi y Hay, y convertidos en un crisol de tendencias. Pues eso es lo que más «pega» en un envoltorio clásico: decoración con muebles de diseño contemporáneo, depurado, elegante y sin estridencias.
Gubi en el Palazzo Serbelloni con motivo del Salone del Mobile: estilo nórdico en un bello decorado clásico
Cuando uno disfruta del lujo de vivir en un edificio con más de 100 años de historia, como mínimo, debe ser respetuoso con su pasado. Esto implica recuperar molduras, chimeneas, puertas, suelo de roble y hasta interruptores y lavabos. Cada año vemos en CasaDecor como el sueño se cumple de nuevo y se logra un matrimonio perfecto entre lo clásico y lo nuevo.
Decoración mid-century en vivienda del palacete de Santa Isabel (Madrid) rehabilitado por Touza Arquitectos
Recuperado todo lo que confiere personalidad a la vivienda, diríamos que en las casas madrileñas la decoración es más industrial y mid-century y en la barcelonesas más nórdica y minimal, aunque siempre hay excepciones. Lo que está claro es que bastará con pocas piezas, preferiblemente buenas, para conseguir un resultado soberbio.
Propuesta de interiorismo más minimal de un edificio clásico rehabilitado de Barcelona