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El Build to Rent conquista Madrid y Barcelona

|29 enero, 2020 | Blog, TRENDS

La fiebre del Build to Rent (B2R); es decir, construir para alquilar, ha llegado a las grandes ciudades españolas. Aunque todavía estamos lejos de los volúmenes del Reino Unido, la actividad de construir edificios para vender todas las viviendas a un único comprador -que las pondrá en alquiler-, es ya una realidad en España.

Si bien es cierto que la vivienda en propiedad está muy arraigada en nuestro país, el alquiler se va consolidando año tras año por factores socioeconómicos. Estos factores son: 1) la mayor movilidad geográfica, 2) la menor renta disponible y 3) la baja natalidad -así como nuevos modelos de familia-.  Se espera que la demanda de alquiler crezca en España en 90.000 viviendas al año.

Pero vayamos por partes. En los siguientes 5 puntos te explicamos todo lo que tienes que saber sobre el fenómeno Build to Rent.

1. B2R: en qué consiste

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Edificio en Méndez Álvaro propiedad de AXA, obra del estudio Morph

El Build to Rent, también conocido como Multifamily housing empezó su carrera europea en Reino Unido, donde los niveles de inversión se han disparado en los últimos meses. El capital suele provenir de un fondo de inversión o aseguradora internacional con vocación de permanencia en el activo (10-15 años). La promotora encargada de ejecutar las viviendas, puede ofrecer un proyecto llave en mano al inversor o convertirse también en gestora de los alquileres del edificio.

Este es el caso de la aseguradora AXA que en marzo del pasado año cerró la compra de un proyecto de 135 viviendas en la zona de Méndez Álvaro de Madrid, promovido por Acciona Inmobiliaria con compromiso de entrega llave en mano en 2020.

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Importancia de las zonas comunes en el B2R (proyecto de Acciona)

Para las grandes promotoras españolas supone una actividad complementaria a la comercialización tradicional de viviendas que requiere un balance diferente. En la venta, las viviendas dejan de estar en el activo fijo de la compañía en el momento que se escrituran, mientras que en el alquiler permanecen en el activo a la vez que van recibiendo unos flujos de caja recurrentes.

Los proyectos de B2R mejoran la relación entre oferta y demanda en el mercado residencial de alquiler, facilitan el acceso de los jóvenes a la vivienda y ayudan a profesionalizar el sector.

2. Dimensión de B2R: algunos números

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B2R de Metrovacesa en Arganda del Rey

Si en 2018 las inversiones en proyectos de B2R fueron insignificantes, en 2019 se dispararon hasta casi los 1.000 millones de euros, 800 proyectos sólo en Madrid. 2019 se configura como el primer año de un ciclo que debería durar mucho tiempo.

En términos agregados, la inversión en el segmento del B2R ha aumentado un 56% en los últimos cinco años, convirtiéndose en la segunda clase de activos con mayor atracción de capital, después de las oficinas. Los inversores están modificando su foco de interés hacia los activos residenciales para aumentar su rentabilidad, con una clara apuesta por los segmentos de residencias de estudiantes, personas de la tercera edad y residencial en alquiler.

3. Impacto del B2R en Madrid y Barcelona

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Huerto urbano en el proyecto Skyline, diseñado por Touza Arquitectos

Madrid (19,75%) y Barcelona (30,76%) se encuentran todavía muy alejadas de otras ciudades europeas en número de viviendas arrendadas: 85% Berlín, 67% París y 51% Londres.

Sin embargo la demanda de alquiler crece año tras año y con ella los precios, antes la dificultad de acceder a la compra de de una vivienda. El efecto más inmediato es la atractiva rentabilidad para el inversor que compra para alquilar en ciudades como Madrid y Barcelona, con retornos medios del 5,5% y del 5,2% respectivamente, y un riesgo prácticamente nulo. Esta rentabilidad no ha dejado de crecer desde 2015.

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Render de vivienda AEDAS en El Cañaveral

Las primeras experiencia en Build to Rent en España han venido de la mano de grandes promotoras como AEDAS (500 viviendas) -con proyectos en Torrejón de Ardoz, El Cañaveral y Alcalá de Henares-, Metrovacesa (121 viviendas) -un proyecto en Arganda del Rey-, y Stoneweg (303 viviendas)  – que tiene previsto vender uno de sus dos rascacielos del proyecto Skyline en Paseo de la Dirección para viviendas en régimen de alquiler-.

4. Negocios colaterales al B2R

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Hermosilla 67, de Darya Homes, para un perfil inversor más premium

Amenities y zonas comunes

Los nuevos edificios destinados al alquiler tienen viviendas de menor tamaño, pero ofrecen una gran variedad de servicios en las zonas comunes. Para que los inquilinos estén a gusto y permanezcan más tiempo, ofrecen espacios de coworking, gimnasio, SPA, piscina, zonas gastronómicas,… También, se incluye la solución de averías y servicios de paquetería. Lo importante es generar un sentimiento de comunidad. En teoría, si conseguimos reducir la rotación mejoramos la rentabilidad.

Arquitectos de prestigio

En general, son edificio diseñados por algún arquitecto de prestigio – Lamela, Morph, Rafael de la Hoz, Touza,… – con algunas unidades más premium como los áticos y elementos de diseño enfocados en la calidad de vida de sus futuros inquilinos -grandes terrazas, por ejemplo-.

Suministros incluidos

En algunos edificios de Reino Unido en régimen de Build to Rent, se incluye ya en la renta mensual el gastos de suministros como agua, luz, wifi,… para simplificar la vida al inquilino. Incluso se añade una cuota extra si el arrendatario vive con algún animal de compañía.

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Espacios abiertos en apartamentos para alquilar cada vez más pequeños

Viviendas equipadas

Otro servicio de alto valor añadido es entregar las viviendas en alquiler directamente amuebladas, decoradas y totalmente equipadas.  En Decotherapy ofrecemos este servicio para el inversor que adquiere un paquete de viviendas vacías o para el promotor que entrega el proyecto llave en mano con las viviendas listas para ser habitadas. Somos capaces de crear viviendas acogedoras y funcionales en el estilo que defina el promotor o el propio cliente, según sus necesidades. Estamos trabajando ya con algunas de las primera promotoras del país para ofrecer este servicio. Stay tunned 🙂

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Salón de una de las viviendas del Skyline de Stoneweg

Interiorismo

La decoración de viviendas para alquiler sigue unas pautas claras como son por ejemplo, conseguir un estilo no muy marcado pero actual, que guste a diferente tipo de clientes. También es importante contar con mobiliario de calidad que aguante el «trote» del alquiler, pero que esté ajustado en precio. Por último, la ejecución del proyecto debe realizarse en tiempo récord para poner la vivienda en rentabilidad lo antes posible y empezar a recuperar la inversión.

5. Futuro del B2R

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Alcalá 141, otro proyecto de Darya Homes enfocado al inversor

El futuro del Build to Rent en España es de continuo crecimiento hasta equipararnos a otros países europeos. Los inversores aprovechan las tendencias demográficas para mejorar su rentabilidad. Tendencias como el aumento del número de estudiantes, el cambio en el tamaño del hogar, la vuelta a la ciudad y el continuo envejecimiento de la población están presentes en sus criterios de decisión.

Junto al Build to Rent surgen otros fenómenos relacionados como el co-living, el co-working y el auge de las residencias de estudiantes, que ponen en duda la afirmación de que «España es una país de propietarios».

España, una vez más, no es ajena a estos cambios en los hábitos de vida de las personas que obligan a las promotoras a reinventarse y dan cabida a nuevos players en el mercado: proptech, decotech, y otros techs que llegarán…

 

 

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